Maade vahetamise temaatika on viimasel ajal olnud väga aktuaalne ning tekitanud ka poleemikat, mistõttu sai esitatud keskkonnaministeeriumi looduskaitseosakonna ning maa-ameti töötajatele vastavaid küsimusi, mille vastuseid on võimalik alljärgnevalt lugeda.
Mis on looduskaitseliste piirangutega maade vahetamise eesmärk?
Looduskaitseseadus sätestab maa kasutamisele olulisi piiranguid. Kuna seadusega piiratakse väga suurel määral eraomandil põhinevat maakasutust, siis kompensatsiooniks on seadusandja andnud võimaluse kinnisasjade vahetamiseks. Vahetamisega lõpetatakse olukord, kus eraõigusliku isiku omandiõigus on piiratud kaitstava loodusobjekti kaitsekorrast tulenevalt ja eraõiguslikule isikule võimaldatakse tavapärane majanduslik maakasutus. Riigi eesmärk on kaitsealuseid maaüksusi riigi omandisse vahetades kindlustada nendel maaüksustel asuvate loodusväärtuste säilimine.
Mille alusel vahetamine toimub?
Kinnisasjade vahetamine toimub looduskaitseseaduse (edaspidi LoKS)§ 19 alusel ning kooskõlas vabariigi valitsuse 8. juuli 2004 määrusega nr 241 „Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuse määramise alused" (www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=781159).
LoKS § 19 kohaselt võib kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldavat või vähemalt 2/3 ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuvat kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, riigi- ja kinnisasja omaniku kokkuleppel vahetada riigile kuuluva kinnisasja vastu.
Mida maaomanik peab maavahetustehingu algatamiseks tegema?
Maaomanik, kes soovib looduskaitseliste piirangutega maad vahetada, peab esitama kirjaliku avalduse keskkonnaministeeriumile. Avaldus on vabas vormis, selles tuleb vabariigi valitsuse 08.07.2004 määruse nr 241 § 7 kohaselt näidata andmed avalduse esitaja kohta (sh aadress, sidevahendid); vahetatava maa pindala, katastritunnus(ed) ja kinnistusraamatu registriosa number; vahetatava maaga seotud kolmandate isikute õigused, mida ei kanta kinnistusraamatusse (edaspidi kolmandate isikute õigused), sealhulgas abikaasa õigus ühisvarale ja kehtivad maa kasutusõigused; avaldaja soovil ettepanek vahetusmaa asukoha suhtes.
Kes hakkab vahetamistoimingut läbi viima?
Keskkonnaministeerium edastab maaomaniku avalduse menetlemiseks oma valitsemisalas töötavale maa-ametile. Avalduse laekumisel kontrollitakse, kas kinnisasja on lubatud tulenevalt LoKSi §-s 19 sätestatust vahetada. Selle selgitamiseks kaasatakse menetlusse kaitstava loodusobjekti valitseja, kelleks on maakondlik keskkonnateenistus.
Keskkonnateenistus annab seisukoha selle kohta, kas kaitse-eeskirjaga sätestatud piirangud takistavad olulisel määral maa sihtotstarbelist kasutamist. Seisukoha andmisel analüüsitakse kinnistu suhtes kohalduvaid looduskaitselisi piiranguid, kinnistu koosseisus olevaid kõlvikuid, maa sihtotstarvet, juba toimunud majandustegevust ning hinnatakse loodusväärtusi.
Kuidas hinnatakse kinnisasja väärtust?
Kui kinnisasja vahetamine on põhjendatud, siis korraldab maa-amet vahetatava kinnisasja väärtuse määramise. Väärtuse määramine toimub vabariigi valitsuse 8. juuli 2004 määrusega nr 241 kehtestatud menetluskorra alusel. Metsaga kinnisasjade väärtuse määramine toimub sätestatud metoodika põhjal.
Hindamise käigus tellitakse kasvava metsa inventeerimine, mille teostab litsentseeritud metsakorraldaja. Ilma metsata ja suure likviidsusega kinnisvarapiirkondades asuvate kinnisasjade väärtus määratakse tehinguhindade võrdlemise meetodil. Hindamise teostab atesteeritud hindaja.
Kuhu saab maad vahetada?
Pärast vahetatava kinnisasja väärtuse määramist tehakse vahetusmaa taotlejale vahetusmaa pakkumine riigi reservmaadest, arvestades vahetatava maa hindamise tulemusi. Sobiva maaüksuse olemasolu korral tehakse pakkumine võimalikult samas piirkonnas. Juhul kui vahetuse taotleja on ise teinud riigile ettepaneku vahetusmaa asukoha suhtes ning taotletud maaüksus on hindamistulemuste põhjal võrreldav vahetatava maaga, siis lepitakse kokku sama maaüksuse vahetusmaaks vormistamise osas. Juhul kui samal isikul on mitu vahetatavat kinnisasja, siis üldjuhul viiakse läbi ühine menetlus.
Võrdlemisi keerukaks on kujunenud suurepindalaliste raieküpsete metsakinnistute vahetamine Lõuna-Eestis, kus on samaväärsete reservmaade leidmine äärmiselt raskendatud. Suure tarbepuidu osakaalu tõttu kujuneb kinnistute väärtus väga kõrgeks, mistõttu on ette valmistatud üksikuid otsuseid selliste kinnisasjade vahetamiseks kõrge väärtusega elamumaade vastu.
Kes teeb maade mõõdistused?
Vahetusmenetlus on kokkuleppemenetlus – kui vahetaja on nõus riigi pakutud vahetusmaa paiknemise, piiride ja pindalaga, siis korraldab maa-amet vahetusmaa mõõdistamise, riigi omandisse jätmise ja kinnistamise ning valmistab ette käskkirja eelnõu kinnisasjade vahetamise kohta
.
Käskkirja eelnõu koos vahetusmenetluse toimikuga, kuhu on kogutud kõik asja otsustamiseks vajalikud dokumendid, edastatakse keskkonnaministrile otsuse vastuvõtmiseks. Kui see on positiivne, lepitakse vahetajaga kokku notariaalse lepingu sõlmimisega seonduv. Riigi esindajana sõlmivad vahetuslepinguid maa-ameti ametnikud vastavate volikirjade alusel. Lepingu alusel tehakse kanded riigivararegistris ja kinnisturaamatus.
Kui kiiresti maavahetus käib?
Kinnisasjade vahetamise menetluse aeg ei ole õigusaktidega määratud. Menetluse kestus sõltub suurel määral vahetusmaa osas kokkuleppe saavutamisest. Paljudel juhtudel kokkuleppele ei jõutagi.
Kas ise saab vahetuseks konkreetseid maatükke riigilt küsida?
Riigivararegistri andmebaas on avalik, sealt näeb ülevaadet riigi omandisse taotletud maadest. Samuti on reservmaade piiriettepanekud näha maa-ameti avaliku teenuse kaardirakenduste kaudu.
Kindlasti saavad vahetusmaa taotlejad küsida abi kohalikust omavalitsusest, kes on kursis riigi omandisse taotletud maadega.
Allikas: ajaleht www.valgamaalane.ee, 24.11.2006, keskkonnaministeeriumi avalike suhete osakonna nõuniku kt Agnes Jürgensi vastused.
